Comprar casa: quais os impostos a pagar?

Na hora de comprar casa, além do valor do imóvel em si mesmo e do dinheiro a ter em consideração para outras despesas inerentes à transação, é preciso calcular o montante a pagar em impostos. E no caso de um imóvel habitacional, aquando da sua aquisição, há que contar com dois impostos: o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo. No caso de estares a vender casa, fica a saber que tens outras responsabilidades, mas o pagamento destes encargos fiscais é obrigação do comprador e não do vendedor. 

Neste artigo, preparado pela PwC para o idealista/news, enunciamos as principais caraterísticas destes impostos, de forma a que saibas exatamente o encargo fiscal que terás de suportar quando adquirires uma casa.

IMT - o que é e como se paga

Trata-se de um imposto de prestação única, que deve ser liquidado e pago pelo adquirente do imóvel, em momento anterior ao da celebração do contrato de compra e venda.

Para a liquidação deste imposto será necessário preencher e entregar a declaração Modelo 1 do IMT em qualquer Serviço de Finanças ou no site oficial da Autoridade Tributária (Portal das Finanças) no caso da declaração ser submetida por via eletrónica.

De notar que os notários exigem sempre o comprovativo de pagamento deste imposto (bem como do Imposto do Selo), não sendo possível realizar a escritura sem o respetivo comprovativo de pagamento.

Como se calcula

O IMT é calculado sobre o valor declarado no contrato de compra e venda (i.e., preço de aquisição) ou sobre o valor patrimonial tributário (“VPT”) constante da caderneta predial, caso este seja superior, podendo existir casos em que o adquirente está isento deste imposto (ver isenções infra).

No caso de um imóvel habitacional, o valor de IMT a pagar depende das seguintes características do mesmo:

• Finalidade: Habitação própria permanente ou habitação secundária;
• Localização: Continente ou Regiões Autónomas;
• Base do imposto: valor de aquisição ou VPT, se superior;
• Taxa a aplicar, a qual varia entre 1% e 7,5%.

No que respeita à taxa a aplicar, as mesmas dependem da finalidade do imóvel (i.e., habitação própria e permanente ou habitação secundária) e decorrem das tabelas que se encontram presentes no Código do IMT.

A tributação é feita a taxas progressivas, quando o valor que serve de base ao cálculo do IMT não exceda os seguintes montantes:

1. 574.323 €, quando destinado exclusivamente a habitação própria e permanente; ou
2. 550.836 €, quando destinado exclusivamente a habitação secundária.

Nas situações em que o valor que serve de base ao cálculo do IMT excede os montantes acima referidos, aplica-se a taxa única de 6% aos valores tributáveis até 1.000.000 €, e a taxa máxima de 7,5% aos valores tributáveis superiores a 1.000.0000 €.

De salientar, ainda, que no caso de imóveis localizados nas regiões autónomas e para efeitos da determinação da taxa a aplicar, os valores que servem de base ao cálculo do IMT constantes nas tabelas acima referidas, são majorados em 25% (e.g., no caso de imóveis situados numa região autónoma, a taxa de 7,5% é aplicável apenas a valores tributáveis superiores a 1.250.000 €).

Exemplo prático

Imaginemos o cenário em que um indivíduo adquire um imóvel localizado em Portugal Continental para destinar à sua habitação própria e permanente, pelo valor de 250.000 €. O VPT do imóvel à data da aquisição ascende a 200.000 €.

Neste caso, o IMT será calculado sobre o valor de aquisição (superior ao VPT), ou seja, sobre 250.000 €.

Uma vez que o imóvel se destina a habitação própria e permanente, deverá atender-se à tabela prática infra do cálculo do IMT, que se encontra disponível no Ofício Circulado n.º 40118, de 03 de abril de 2020.

A fórmula de cálculo do IMT é dada através da seguinte fórmula: (250.000 € x 7%) – 9.087,19 € = 8,412.81 €. Assim, neste cenário, o IMT devido pelo adquirente do imóvel ascenderá a 8,412.81 €.

Isenções

Estão, contudo, previstas algumas isenções de IMT. Apresentamos abaixo, de forma sucinta, aquelas que são usualmente aplicáveis aquando da aquisição de um imóvel habitacional.

a) Aquisição de habitação própria e permanente

É possível ficar isento do pagamento de IMT caso o imóvel a adquirir seja destinado a habitação própria e permanente, e desde que o valor que serve de base ao cálculo do IMT (maior entre valor de aquisição ou VPT) seja inferior a 92.407 €. Para imóveis localizados nas Regiões Autónomas, o referido limite ascende a 115.508 € (i.e., é majorado em 25%).

b) Regime da reabilitação urbana

Está prevista ainda uma isenção de IMT para a aquisição de prédios urbanos destinados a intervenções de reabilitação urbana.

Na prática, este benefício opera por meio de reembolso do IMT pago pelo adquirente, a cargo do serviço de finanças competente, até 15 dias após comunicação por parte da câmara municipal da área da situação do prédio da efetiva conclusão das obras de reabilitação, e emissão da certificação do estado de conservação resultante das obras ou certidão energética, se posterior.

Para que seja possível beneficiar-se desta isenção, há que cumprir com uma série de formalismos e estar igualmente cumpridas algumas condições, entre outras:

• o prédio deverá estar inserido numa área de reabilitação urbana (“ARU”) ou ter sido construído há mais de 30 anos;
• o prédio será objeto de intervenções de reabilitação de edifícios promovidas nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (“RJRU”);
• o seu estado de conservação aumente dois níveis e tenha, no mínimo, um nível bom;
• se mostrem cumpridos os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica aplicáveis aos edifícios;
• as obras de reabilitação se iniciem no prazo máximo de 3 anos desde a data da aquisição.

Adicionalmente, ainda ao abrigo do regime de reabilitação urbana, está igualmente prevista a isenção de IMT para a primeira transmissão do imóvel após a intervenção de reabilitação (i.e., aquisição de imóvel reabilitado), desde que seja afeto a (i) arrendamento para habitação permanente, ou (ii) tratando-se de prédios inseridos em ARU, seja afeto a habitação própria e permanente.

Imposto do Selo

O Imposto do Selo é calculado à taxa de 0,8% (taxa única), incidindo sobre a mesma base apurada para efeitos do IMT (i.e., valor declarado no contrato de compra e venda ou VPT, se superior).

À semelhança do IMT, este imposto é suportado pelo adquirente do imóvel, devendo ser liquidado e pago em momento anterior ao da celebração do contrato de compra e venda.

Na prática, o documento de cobrança do Imposto do Selo é gerado pela submissão da Modelo 1 do IMT, (i.e., aquando da submissão da declaração Modelo 1 do IMT é gerado não só o documento de cobrança do IMT como do Imposto do Selo).

*Diogo Pires / Bárbara Drago Madeira da PwC Portugal, equipa de Tax Financial Services