Contrato-Promessa de compra e venda: guia prático

A primeiro fase do processo de compra de um imóvel passa por um contrato-promessa de compra e venda. Embora não seja obrigatório, é uma ferramenta utilizada para formalizar a intenção de compra. Além disso, serve ainda como garantia do futuro contrato definitivo.

Contrato-promessa de compra e venda: Conceito
O contrato-promessa de compra e venda consiste numa declaração escrita, assinada por quem promete vender (promitente-vendedor) e por quem promete comprar (promitente-comprador). 

Trata-se de uma convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam a celebrar um novo contrato, futuro e definitivo, num certo prazo, ou quando verificados certos pressupostos, segundo o artigo 410 n.º 1 do Código Civil.

Este tipo de contrato regula os direitos e deveres de comprador e vendedor até à elaboração da escritura pública da casa. A declaração determina os requisitos para a realização do negócio. Abrange, entre outras informações, os valores da compra, o sinal dado como adiantamento e a data da entrega.

Utilidade
É conveniente assinar um contrato-promessa nos contextos em que ainda não se encontram agregadas todos os requisitos necessários para a elaboração da escritura de compra e venda, nomeadamente:

• a construção do imóvel não está concluída
• o imóvel não dispõe de licença de utilização
• o comprador não tem o montante necessário para a compra
• o comprador ainda está a aguardar a aprovação do financiamento bancário

Vantagens do contrato-promessa
Por mais rápida que possa ser a formalização de uma escritura pública, nunca será tão célere como a realização de um contrato-promessa. 

Assim, este contrato possibilita formalizar rapidamente um documento vinculativo entre o vendedor e o comprador.

Ambas as partes interessadas podem, desde logo, garantir a formalização do negócio no prazo acordado. No contrato-promessa é também certificada uma segurança jurídica, em caso de atraso ou incumprimento do contrato.

O sinal
Ao abrigo do contrato-promessa de compra e venda, é muito comum o pagamento de um sinal. Trata-se de uma quantia em dinheiro, acordada entre ambas as partes, ou outro bem, que o promitente-comprador entrega ao promitente-vendedor. 

O sinal consiste numa garantia do cumprimento do contrato-promessa. E também é prova da seriedade da intenção contratual.

Requisitos do contrato-promessa de compra e venda
Devem constar do contrato-promessa os seguintes componentes:

• Identificação do vendedor e do comprador: nome completo, estado civil, morada, número do bilhete de identidade/cartão do cidadão e de contribuinte fiscal
• Identificação do imóvel: localização, tipologia, existência de partes integrantes ou afetas à fração ou imóvel (garagem, arrecadação ou piscina, por exemplo), inscrição matricial e descrição predial
• Preço de compra da casa acordado e a forma de pagamento
• Valor do sinal dado como adiantamento
• Montantes dos reforços do sinal, caso existam, assim como as datas para os respetivos pagamentos
• Indicação de que o imóvel será vendido livre de quaisquer ónus e encargos
• Prazo para a realização do contrato definitivo (escritura pública) e consequências desse prazo ser ultrapassado
• Identificação das sanções se a escritura pública não for celebrada na data estipulada;
• Licença de utilização ou de construção, ou prova de que foi pedida à Câmara Municipal, ou declaração que a substitua
• Referência à execução específica, que permite, a qualquer uma das partes, obter sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial em falta

De destacar que se deve certificar-se que o contrato-promessa abrange a garantia de que não existem dívidas às autoridades fiscais referentes ao imóvel, resultantes da compra ou utilização por parte do vendedor.

Deve existir também a identificação de que o prédio está em regulares condições de habitabilidade e com todo o equipamento, redes internas e de instalação de água, eletricidade, esgotos e gás em normais condições de funcionamento.

E se o contrato-promessa não for cumprido?
Há diversas coimas e sanções se a escritura não se realizada. As consequências do incumprimento do contrato-promessa podem estar previstas no próprio documento. Na sua ausência aplicam-se as regras gerais do Código Civil.

Em caso de incumprimento por parte do comprador, este perde o direito a todos os valores pagos como sinal ao vendedor. De destacar que “a lei estabelece que todas as importâncias entregues ao promitente-vendedor têm caráter de sinal”. 

Já se a culpa for imputável ao vendedor, este tem de restituir ao comprador o dobro do valor do sinal pago.

A parte não faltosa pode, em alternativa, recorrer ao tribunal para solicitar a execução específica do contrato. O propósito é obter uma sentença do tribunal que possibilita o cumprimento coercivo do contrato-promessa de compra e venda.

No caso de se recorrer ao crédito para adquiri casa, garanta um prazo razoável entre o contrato-promessa e a assinatura da escritura. O intuito é fornecer tempo à instituição bancária de decidir em relação ao empréstimo. Garanta também condições de resolução do contrato, no caso de o crédito não ser aprovado.

Autor: SUPERCASA/Notícias